1. Для чего покупателю проверять перед сделкой сведения из ЕГРН
1.1. ЕГРН — единственный официальный источник данных о недвижимости
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является основным и единственным официальным источником сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, об их правообладателях, а также об ограничениях и обременениях этих прав.
Значение проверки сведений из ЕГРН перед покупкой квартиры определяется положением, закреплённым в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ (пункт 6, абзац 3):
«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».
Юридическое значение этой нормы: если покупатель проверил сведения из ЕГРН о квартире и её собственнике и не обнаружил оснований для сомнений, в суде он будет признан добросовестным приобретателем. Это ключевая правовая защита на случай, если впоследствии сделку попытается оспорить продавец или заинтересованное третье лицо (например, бывший собственник, наследник или кредитор).
Сам факт получения выписки из ЕГРН и проверки содержащихся в ней сведений является необходимым условием для признания покупателя добросовестным. Без этого доказать добросовестность в суде будет невозможно.
1.2. Что можно выявить при проверке сведений из ЕГРН
При проверке актуальных сведений из ЕГРН можно установить:
- наличие арестов, запретов на регистрационные действия в отношении объекта недвижимости;
- зарегистрированные обременения (ипотека, аренда, рента);
- актуального правообладателя (в обезличенной форме — если речь идёт о физическом лице);
- историю переходов права — когда и на основании каких документов квартира переходила от одного собственника к другому.
1.3. Где получить выписку с актуальными сведениями
Выписку из ЕГРН можно заказать двумя основными способами:
- через портал Госуслуг — электронная выписка, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью;
- в любом центре МФЦ — выписка выдаётся на бумажном носителе.
2. Какие сведения можно получить из ЕГРН
2.1. Виды выписок, доступные любому гражданину РФ
Виды выписок, которые может заказать любой гражданин Российской Федерации по любому объекту недвижимости:
- Об основных характеристиках и зарегистрированных правах — кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, кадастровая стоимость; сведения о правообладателе (в обезличенной форме — если физическое лицо); информация о зарегистрированных обременениях.
- Об объекте недвижимости — более полная версия, включающая поэтажный план (при наличии) и сведения о расположении объекта на кадастровом плане территории.
- О переходе прав на объект недвижимости — полная история собственников с момента первой регистрации права (с 1998 года): даты регистрации, основания перехода права (договор купли-продажи, наследство, дарение и т.д.).
2.2. Выписки, доступные только собственнику или с его согласия
Существуют также виды выписок, которые может получить только сам правообладатель либо лицо, имеющее нотариально удостоверенное согласие собственника:
- о правах отдельного лица — полный перечень объектов недвижимости, принадлежащих конкретному человеку;
- о содержании правоустанавливающих документов — реквизиты и содержание документа, на основании которого зарегистрировано право;
- о признании правообладателя недееспособным (если такие сведения внесены в ЕГРН).
2.3. Изменения с 1 марта 2023 года
Федеральный закон № 266-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2023 года, внёс существенные изменения в порядок предоставления сведений из ЕГРН. С этого момента третьи лица (в том числе покупатели) получают выписку, где вместо фамилии, имени и отчества физического лица-правообладателя указано «Физическое лицо».
Получить выписку с полными персональными данными собственника можно в следующих случаях:
- если собственник заказал выписку для себя (в ней его ФИО указаны полностью) и передал её покупателю;
- если собственник подал в Росреестр заявление о раскрытии своих персональных данных;
- при наличии нотариально удостоверенного согласия собственника.
Вывод для покупателя: заказывать выписку из ЕГРН перед сделкой имеет смысл всегда, поскольку сам факт заказа и проверки содержащихся в ней сведений является доказательством добросовестности приобретателя. Самостоятельный заказ выписки целесообразен для проверки обременений, истории переходов права и технических характеристик объекта. Для проверки личности собственника необходимо запросить выписку у продавца либо убедиться, что собственник подал заявление о раскрытии персональных данных.
3. Как получить выписку из ЕГРН
3.1. Способы получения
Способы получения выписки из ЕГРН:
- Госуслуги — требуется подтверждённая учётная запись. Выписка предоставляется в электронном виде, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Подлинность электронной подписи можно проверить на портале Госуслуг. Срок получения — до 3 рабочих дней. Стоимость — 400–600 руб. (зависит от вида выписки).
- МФЦ — личное обращение с паспортом. Выписка выдаётся на бумажном носителе. Срок получения — 5–10 рабочих дней. Стоимость аналогична.
3.2. Важные нюансы
- Срок действия выписки законодательно не установлен. Однако для юридически значимых действий (совершения сделки) рекомендуется получать выписку не ранее чем за 10–14 дней до планируемой даты сделки.
- Электронная выписка, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью, имеет ту же юридическую силу, что и выписка на бумажном носителе.
- Проверить подлинность электронной выписки можно на портале Госуслуг в разделе «Проверка электронной подписи».
4. Что проверять в сведениях из ЕГРН
После получения актуальной выписки (самостоятельно или от продавца) необходимо проверить следующее:
- Сведения об объекте недвижимости — кадастровый номер, адрес, площадь, этаж должны совпадать с данными в правоустанавливающих документах продавца и с фактическим состоянием объекта.
- Дата и номер регистрации права собственности продавца — должны соответствовать тем, что указаны в документах, предоставленных продавцом. Если дата регистрации очень недавняя, целесообразно уточнить причину приобретения квартиры и последующей перепродажи.
- Паспортные данные собственника — если продавец предоставил выписку, заказанную им (где его ФИО указаны полностью), эти данные должны совпадать с его паспортом и данными в правоустанавливающих документах.
- Обременения и ограничения — в разделе «Особые отметки» и в сведениях о зарегистрированных правах проверяется наличие: ипотеки, ареста, запрета на регистрационные действия, аренды, ренты, судебных споров. Если присутствует хотя бы одно обременение, сделка требует дополнительной проверки и не может быть завершена до его снятия.
- История переходов права — если заказана выписка о переходе прав, оценивается, как часто менялись собственники и по каким основаниям. Частая смена собственников (особенно 2–3 раза за последние несколько лет) — повод для углублённой проверки.
5. Краткий итог
- Проверка сведений из ЕГРН — обязательный этап перед покупкой. Сам факт получения выписки и проверки содержащихся в ней данных является необходимым условием для признания покупателя добросовестным приобретателем в суде (статья 8.1 ГК РФ).
- Проверка сведений из ЕГРН не отменяет необходимости проведения других проверок. Сведения из ЕГРН могут быть в полном порядке, но при этом существовать иные значимые риски (дееспособность продавца, наличие лиц, сохраняющих право пользования, законность перепланировок и т.д.).
- Главное правило: данные из выписки (кадастровый номер, площадь, дата регистрации, обременения) должны соответствовать данным из правоустанавливающих документов и паспорта продавца. Любые расхождения требуют разъяснений и, возможно, отказа от сделки.
- Обременения, если они зарегистрированы, обязательно отражаются в выписке. Отсутствие записи об обременении означает, что на момент получения выписки зарегистрированных в Росреестре обременений нет.
- Если в выписке обнаружены аресты, ипотека или судебные споры, целесообразно обратиться к юристу или риэлтору для комплексного анализа возможных рисков и получения рекомендаций о дальнейших действиях. Самостоятельное продолжение сделки в таких случаях крайне рискованно.
Нужна консультация по покупке или продаже квартиры, юридической проверке документов или сопровождению сделки — звоните +7 911 097 63 92 или оставьте заявку на консультацию.