Продажа квартиры в Санкт-Петербурге

Цена предложения – та цена, которую продавцы хотят получить за свои квартиры.

Цена спроса – максимальная цена, которую покупатель готов заплатить.

Реальная цена квартиры (она же рыночная цена, она же цена продажи) – та цена, по которой в конечном итоге квартира будет продана покупателю. То есть это лучшее предложение, которое в настоящий момент предлагает рынок в лице одного из покупателей, который действительно готов купить вашу квартиру. И эту цену можно определить только в процессе продажи.

По сути, реальная цена квартиры – это баланс между ценой предложения и ценой спроса, к которому продавец и покупатель приходят в процессе переговоров и торга. Желание продавца – продать как можно дороже, покупателя – купить как можно дешевле. К какой цене окажется ближе итоговая сумма, зависит только от способностей переговорщиков (продавца, покупателя или их агентов), если они вообще найдут точку соприкосновения.

Цена квартиры в рекламе – это маркетинговый инструмент. Ее определяют в ходе сравнительно-маркетингового анализа, сравнивая цены предложений на аналогичные квартиры конкурентов с учетом характеристик и ключевых особенностей оцениваемого объекта, и текущего спроса на рынке, при необходимости корректируют в ходе рекламной кампании, после получения обратной связи от людей, посмотревших квартиру.

Если цена в рекламе выходит за верхний предел диапазона ценовых ожиданий покупателей по аналогичным квартирам, то не будет ни звонков по рекламным объявлениям, ни просмотров квартиры.
Если эта цена занижена, то есть риск продешевить при продаже.

Поэтому грамотный риэлтор, управляя созданным на квартиру спросом, получает обратную связь от позвонивших по рекламе и посмотревших квартиру, при необходимости корректирует цену в рекламе вверх или вниз и добивается для своего клиента-продавца лучшего предложения от покупателей по цене и условиям продажи.

Базовый пакет документов включает:

• Правоустанавливающие документы — документ, на основании которого продавец получил право собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия, справка о полной выплате пая, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.)
• Выписка из ЕГРН

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы:

• Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники)
• Согласие супруга на продажу (если квартира приобреталась в браке)
• Справка по форме 9 — сведения о зарегистрированных лицах (для нотариуса и банка)
• Справка по форме 7 — технические характеристики помещения (для оценочной компании)

Кроме того, покупатель может попросить справки об отсутствии долгов по ЖКХ и о том, что продавец не состоит на учете в ПНД и НД. Это нужно покупателю, чтобы быть уверенным, что после сделки у него не возникнет проблем.

Риэлтор помогает собрать полный пакет необходимых документов в зависимости от конкретной ситуации.

Многие продавцы считают, что ремонт, сделанный перед продажей, обязательно повысит стоимость квартиры. На практике ремонт окупается только если квартира в аварийном состоянии или есть явные дефекты, влияющие на цену. У каждого человека свои представления об идеальной отделке, и большинство покупателей все равно планируют делать ремонт по своему вкусу, поэтому не видят смысла переплачивать за свежий, но не подходящий под их представления ремонт.

При этом во всех случаях окупается хоумстейджинг – подготовка квартиры к продаже, позволяющая без значительных финансовых вложений повысить ценность квартиры в глазах покупателя:

• Устранение видимых дефектов отделки, сантехники и электрики
• Замена старых обоев на современные в нейтральном стиле
• Подготовка пространства, чтобы сделать помещения визуально светлее и просторнее
• Другие действия, не требующие вложений или требующие минимальных затрат

Это покажет покупателю сильные стороны квартиры, уберет акцент со слабых, снимет часть предпосылок к торгу и заставит покупателя предложить больше, чем если бы предпродажная подготовка не проводилась.

Грамотный риэлтор всегда даст профессиональные рекомендации по хоумстейджингу и поможет его провести.

Любые недостатки квартиры, видимые при осмотре, — это не повод для паники, а предмет для обсуждения. Покупатель всегда будет искать аргументы для снижения цены, это нормальная часть переговорного процесса.

Ваша задача — заранее знать слабые места квартиры и быть готовым аргументированно ответить на вопросы покупателя. Если есть дефект, лучше честно показать его и объяснить, почему цена уже учитывает эту особенность, либо предложить соразмерную скидку, которая будет меньше, чем если бы покупатель узнал о проблеме позже.

Риэлтор помогает выстроить защиту цены, не допуская необоснованного торга, и находит компромисс, который устраивает обе стороны. Главное — чтобы итоговая цена оставалась в рамках рыночной и устраивала вас.

Если при продаже квартиры у вас возникает доход, с него нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако обязанность по уплате возникает далеко не у всех продавцов. Главное, что на это влияет — срок владения квартирой.

Когда платить налог не нужно?
По общему правилу, вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если владели квартирой более 5 лет. Этот срок сокращается до 3 лет в следующих случаях:

• Квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты
• На момент продажи у вас нет в собственности другого жилого помещения

Как считать срок владения?
Отсчитывается с даты регистрации права собственности. Для квартир, купленных по договору долевого участия (ДДУ) — с даты полной оплаты по ДДУ. Для наследства — с даты открытия наследства.

Если срок владения меньше минимального
В этом случае возникает обязанность уплатить налог. Налоговая база (сумма, с которой платится налог), равна полученному от продажи квартиры доходу, и может быть уменьшена:

• На сумму фактических расходов на приобретение квартиры (подтвержденных документально)
• Или на 1 млн рублей (имущественный вычет)

Для квартир, полученных по наследству или в дар, в качестве налогового вычета можно учесть расходы наследодателя или дарителя на приобретение квартиры — это может быть выгоднее, чем стандартный вычет в 1 млн рублей.

Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная ставка: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения.
Для нерезидентов ставка составляет 30%, налоговые вычеты не применяются, но пятилетний срок владения действует на общих основаниях.