Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Что проверять покупателю при покупке квартиры на вторичке

При покупке квартиры на рынке вторичной недвижимости всегда присутствуют определенные риски, связанные:

• с квартирой
• с документами на квартиру
• с собственниками квартиры

Чтобы понять, какие именно риски присутствуют, насколько они реальны, и как их исключить или значительно снизить, необходимо в первую очередь изучить документы, предоставленные собственниками, и проверить информацию из открытых источников о квартире и собственниках.

Как минимум, это нужно сделать для того, пробы впоследствии спать по ночам в своей новой квартире спокойно, а как максимум – чтобы доказать свою добросовестность как приобретателя в суде.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Тем не менее, в соответствии со ст. 302 ГК РФ, даже у добросовестного приобретателя квартира может быть истребована в судебном порядке собственником в случае, когда имущество выбыло из владения собственника каким-либо путем помимо его на это воли, при условии, что:

• квартира приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать
• квартира приобретена безвозмездно (то есть даром) от лица, которое не имело права ее отчуждать

Поэтому в первую очередь покупателю необходимо лично через сервис на сайте Госуслуги получить выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру, а во вторую - проверить другую доступную информацию, чтобы максимально исключить вероятность того, что придется доказывать свою добросовестность в суде.

Что проверять?

Я обычно проверяю следующее:

1. Действительность и подлинность документов, удостоверяющих личность собственников

В Российской Федерации документами, удостоверяющими личность гражданина РФ, являются:

• Паспорт гражданина РФ
• Свидетельство о рождении – для граждан в возрасте до 14 лет
• Загранпаспорт – для тех граждан РФ, которые внутренний паспорт не получали в принципе, поскольку постоянно живут за границей

Действительность паспорта можно проверить в специальном сервисе на сайте ФМС, с проверкой подлинности уже сложнее.

При проверке паспорта обязательно нужно обращать внимание на дату рождения. Если выясняется, что кто-то из собственников – несовершеннолетний, продажа его доли в праве на квартиру возможна только при наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу.

Если предполагается продажа по доверенности – проверяются действительность и подлинность паспорта доверителя и доверенного лица, а также подлинность и действительность доверенности.

2. Нахождение в розыске

В базе данных «Розыск» на сайте МВД. Мало ли, обстоятельства всякие бывают.

3. Росфинмониторинг

В перечне о причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

4. Реестр иностранных агентов

В реестре иностранных агентов Министерства юстиции РФ.

5. Правоустанавливающие документы на квартиру

Правоустанавливающий документ это документ, на основании которого собственник приобрел право собственности на квартиру.

Ими могут являться:

• Договор купли-продажи
• Договор мены
• Договор участия в долевом строительстве
• Договор переуступки (цессии)
• Договор приватизации
• Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию
• Договор дарения
• Решение суда, определение суда, определение арбитражного суда
• Брачный договор
• Соглашение о разделе имущества
• Соглашение о выделении долей по маткапиталу
• Договор пожизненного содержания с иждивением
• Договор пожизненной ренты
• Другие документы

Во всех документах нужно проверять подлинность этих документов и их реквизиты, штампы и печати органа регистрации прав (если они должны присутствовать на документе), паспортные данные собственника и параметры и характеристики квартиры: адрес, кадастровый или условный номер, тип, назначение, площадь объекта, этаж - чтобы убедиться, что в документе указана именно та квартира, которую покупатель планирует покупать, и что те люди, которые в настоящий момент пытаются ее продать покупателю, действительно имеют право отчуждать эту квартиру.

Также необходимо обратить особое внимание на содержание правоустанавливающих документов, в первую очередь на условия, на которых текущие собственники стали собственниками, и на порядок оплаты по договору – каким образом проводились расчеты, исполнены ли они, покупалась ли квартира только за собственные средства или в том числе использовались кредитные средства, субсидии, средства материнского капитала и т.п.

Дальнейшие проверки зависят от типа документа – был ли это возмездный договор (ДКП, ДДУ и прочие) или безвозмездный (приватизация, наследство, дарение).

Если была приватизация – в договоре должны быть указаны лица, прописанные на дату приватизации в квартире и имеющие право пожизненного пользования жилым помещением (если они до сих пор живут в квартире и не выпишутся добровольно до сделки, то потом их не выписать даже через суд суд), если дарение – договор дарения может содержать условие о пожизненном проживании дарителя в подаренной квартире. В случае наследства по завещанию следует дополнительно ознакомиться с содержанием завещания на предмет наличия в нем завещательных отказов и т.п.

6. Правоподтверждающие документы

Это документы, подверждающие право собственности продавца на квартиру, и их всего три:

• Сам правоустанавливающий документ с отметкой о регистрации договора – если право собственности возникло до 30 января 1998 года
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности – с 31 января 1998 года до 14 июля 2016 года
• Выписка из ЕГРН – с 15 июля 2016 года

Сведения о квартире, ее собственниках, произведённой государственной регистрации права собственности должны соответствовать сведениям, указанным в правоустанавливающих документах и документах, удостоверяющих личность собственников.

Также необходимо удостовериться в подлинности предоставленных продавцом документов.

7. Сведения из ЕГРН

Актуальные сведения из ЕГРН можно найти только в свежей выписке из ЕГРН, ее покупатель получает самостоятельно через портпл Госуслуги.

С 1 марта 2023 года в таких выписках отсутствуют персональные данные собственника, а сведения о правоустанавливающих документах из этой выписки убрали еще раньше – сейчас в ней можно увидеть только дату государственной регистрации права и номер регистрации.

Здесь только один вариант - просим собственника, чтобы он предоставил полученную им на портале Госуслуги онлайн-выписку из ЕГРН - в рамках исполнения постановления Правительства Российской Федерации от 03.06.2019 № 71 она предоставляется правообладателю бесплатно в виде электронного документа, подписанного ЭЦП Росреестра.

Соответствие ЭЦП подписанному документу можно проверить на тех же Госуслугах – есть специальный сервис. Сведения об объекте и правообладателях, полученные покупателем из ЕГРН, должны соответствовать паспортным данным собственника квартиры и сведениям, указанным в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

8. Ограничение (обременение) права на квартиру

В первую очередь нужно изучить информацию из пунктов «Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений» и «Особые отметки».

Если в них ничего не смущает, тогда переходим к разделу 2 выписки – «Сведения о зарегистрированных правах», в котором указаны кто правообладатель (физическое или юридическое лицо), дата и номер государственной регистрации права собственности на имя текущего правообладателя, а также все ограничения и обременения права, которые зарегистрированы в отношении квартиры – ипотека, заявленные в судебном порядке права требования и так далее.

Если ничего нет – можно двигаться дальше, если что-то есть – есть повод задуматься.

Кроме того, если текущий собственник не является первым собственником этой квартиры, покупателю также стоит заказать выписку из ЕГРН о переходе прав и как минимум сравнить сведения в ней по предыдущему переходу права собственности со сведениями в правоустанавливающем документе.

9. Перепланировка и переустройство квартиры

Перепланировка - это изменение изначальной конфигурации помещения, требующее внесений изменений в его технический паспорт. Снос стены, перенос дверного проема, объединение несколько комнат в одну, присоединение части площади лестничной площадки к квартире, несмотря на молчаливые протесты соседей - это перепланировка.

Переоборудование - это перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, оно также требует внесения изменений в техпаспорт. Установка полотенцесушителя в другое место ванной комнаты или перенос радиаторов отопления, не говоря уже о замене газовой колонки двухконтурным газовым котлом и подключении одного из контуров к автономному отоплению квартиры, сделанному самостоятельно - это переоборудование.

Как правило, в выписке из ЕГРН есть план квартиры, если, конечно, покупатель не пожалел денег и заказал выписку не «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» за 290 рублей, а «Об объекте» за 350 рублей», хотя и в той выписке тоже может быть план, но не всегда. Реальная конфигурация помещений квартиры должна соответствовать этому плану.

10. Задолженность по капремонту

Последние квитанции об оплате, по телефону – горячая линия Фонда капитального ремонта.

Задолженность по оплате капремонта связана не с собственником, а с квартирой. Если ее не оплатит продавец - обязанность по оплате перейдёт на покупателя.

11. Адрес квартиры на предмет массовой регистрации юридических лиц

База ФНС «Прозрачный бизнес».

Юридические лица могут быть зарегистрированы по адресу любой квартиры, которая находится в собственности, при согласии на это собственника, и многие риэлторы и юристы предлагают проводить и такую проверку.

При этом, на мой взгляд, риск для покупателя здесь заключается только в том, что в его почтовый ящик будут бросать больше макулатуры, в том числе рекламной, чем обычно.

С квартирой всё, дальше проверяем только собственников.

12. Учредитель, руководитель или главный бухгалтер юридического лица

База ФНС «Прозрачный бизнес».

Учредители, руководители, главный бухгалтер и ряд других лиц несут субсидиарную ответственность по долгам компании в случае, если компания не может долги погасить за счет своего имущества и признана банкротом.

13. Судебные акты Российской Федерации

Поиск дел по ФИО, фамилии и инициалам:

• В базах районных судов по адресу регистрации собственников и по адресу предыдущих мест регистрации, если такая информация имеется
• В базе ГАС «Правосудие» в субъекте РФ – регионе регистрации и проживания

Если собственник квартиры выступает ответчиком по делам, связанным в взысканием с него долгов, или имеется судебный спор в отношении его квартиры – это повод задуматься.

14. Арбитражные суды

Поиск дел в базе арбитражных судов по:

• Фамилии, имени, отчеству
• Фамилии и инициалам
• ИНН

15. Сведения о долгах у судебных приставов

В базе данных ФССП «Исполнительные производства».

Наличие исполнительных производств может быть связано с предыдущим пунктом, а может быть и не связано, если производства возбуждены по административным штрафам, например, за нарушение ПДД.

Наличие у собственника значительной задолженности по исполнительным производствам является предпосылкой к двум нехорошим вещам:

• Предпосылка к банкротству в течение года после приобретения у него квартиры покупателем и, соответственно, к риску расторжения этой сделки в судебном порядке конкурсным управляющим и возврата квартиры в собственность продавца и далее в конкурсную массу для дальнейшей продажи с торгов
• Запрет на регистрационные действия с недвижимостью – даже если его нет в свежей выписке из ЕГРН, он может прилететь от пристава в любой момент, и вместо того, чтобы зарегистрировать сделку, Росреестр приостановит регистрацию перехода права на квартиру на имя покупателя до снятия этого запрета, причем пристав снимет запрет только после погашения собственником задолженности по исполнительному производству.

16. Налоговые задолженности

Сайт ФССП - по исполнительным производствам

17. Задолженность по квартплате

Последние квитанции об оплате, справки об отсутствии задолженностей.

У собственника может не быть ни текущих судебных дел в отношении него, ни, соответственно, возбужденных исполнительных производств, но могут быть долги по квартплате.

Чем это грозит в последующем потенциальному покупателю?

• Наличие большой задолженности – это предпосылка к банкротству. Никто не гарантирует, что часть денег, полученных от продажи квартиры, собственник потратит на погашение долгов.
• Проблемы с управляющей компанией. По закону, собственник несет бремя содержания жилого помещения (включая оплату коммунальных услуг) исключительно с момента, когда он стал собственником, то есть с даты государственной регистрации сделки. Однако некоторые управляющие компании (и я с такими сталкивался) будут трахать новому собственнику мозг до последнего, требуя оплатить задолженности предыдущего владельца квартиры.

18. Банкротство

Информация из предыдущих пунктов – судебные акты, арбитражные суды, исполнительные производства, задолженность по налогам, задолженность по капремонту, задолженность по квартплате плюс дополнительно:

• Сведения о внесении физлица в реестр сведений о банкротстве – поиск по ФИО, СНИЛС, ИНН или другим реквизитам на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве
• Дополнительно можно попросить собственника бесплатно заказать на Госуслугах или в Сбербанке его кредитную историю – если есть реальные основания полагать, что информация из кредитной истории сможет чем-то помочь покупателю в принятии правильного решения

Подробнее с процедурой банкротства физлиц можно ознакомиться непосредственно в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", там есть и о предпосылках к банкротству, и о процедуре, и о последствиях, в том числе для тех, кому гражданин, внесенный в реестр сведений о банкротстве, что-то продал за год или за три (в зависимости от обстоятельств) до своего банкротства и после.

19. Материнский капитал на оплату квартиры

Собственник заказывает на Госуслугах выписку, которая называется «Выписка из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал».

В ней будут отражены все движения денежных средств маткапитала – куда, когда и сколько. Либо в ней будет прямое указание о том, что у получателя выписки отсутствует право на такую меру государственной поддержки.

Если на оплату квартиры были использованы средства маткапитала, то в квартире должны быть выделены доли всем, на кого этот маткапитал выдавался – жене, мужу, детям.

Если квартира приобреталась не в ипотеку, то средства маткапитала могли быть перечислены продавцу напрямую из Пенсионного фонда, о чем должно быть указание в договоре купли-продажи. В этом случае доли детям, скорее всего, были выделены сразу – внимательно изучайте содержание договора, при этом имейте в виду, что покупатели могли взять не ипотеку, а займ под маткапитал, о котором в договоре купли-продажи не будет ни слова, приобрести квартиру на имя жены, а доли детям не выделить.

Если квартира покупалась в ипотеку, то в 99 процентах случаев из 100 она была приобретена на имя заемщика с обязательством выделить доли по маткапиталу после выплаты ипотеки и снятия обременения, а средства маткапитала пошли из ПФР непосредственно в банк на частично-досрочное погашение кредита.

Росреестр без проблем зарегистрирует сделку с не выделенными по маткапиталу долями, но затем покупатель может ожидать подачу от прокуратуры и органов опеки, если они вдруг выяснят, что продажей квартиры продавец нарушил имущественные права своих несовершеннолетних детей. К детям Родина относится трепетно, дети – будущее России, поэтому нарушенные права детей будут восстановлены путем признания сделки по продаже такой квартиры недействительной.

20. Согласие супруга/бывшего супруга на продажу квартиры

При необходимости собственник предоставляет нотариально удостоверенное согласие супруга/бывшего супруга на продажу квартиры.

В соответствии с Семейным кодексом РФ, все имущество, нажитое супругами в законном браке, включая полученные ими пенсии, пособия, страховые выплаты по инвалидности, доходы (такова се ля ви) от предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, а также приобретенные за счет этих общих доходов квартиры, машины, яхты и самолеты являются их совместной собственностью независимо от того, на чье имя приобретено.

Но кое-что, приобретенное в браке, не является совместной собственностью, а именно:

• Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
• Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя жены, наверное, с этим будут не согласны
• Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов: право на результат принадлежит автору результата (авторское право), а доходы от этого результата – совместная собственность супругов

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, при этом начиная с 01.09.2022 года для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Вопрос закрыт, без такого согласия Росреестр может просто не зарегистрировать сделку.

Поэтому если квартиры приобретена собственником в браке, но по безвозмездному договору – приватизация, дарение, наследство – она является его личной собственностью, и согласие второго супруга на продажу такой квартиры не требуется.

Если сделка была возмездная (договор купли-продажи, ДДУ, договор цессии и другие возмездные договоры), квартира, даже оформленная на имя одного из супругов, является совместно нажитым в браке имуществом, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.

Кроме того, регистратор в Росреестре может затупить и зарегистрировать сделку даже без согласия, и сделка автоматически оказывается в разряде оспоримых, если второй супруг докажет (а он докажет), что согласия на сделку не давал, и покупатель об этом заведомо знал. Срок исковой давности – один год с момента, когда второй супруг узнал или должен был узнать о продаже квартиры.

21. Лица, зарегистрированные в квартире по месту проживания/пребывания

Справка ф. 9 из паспортного стола или выписка из домовой книги (для частных домов).

22. Лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования жилым помещением

Справка ф. 9 архивная из паспортного стола или архивная выписка из домовой книги (для частных домов).

В ней указаны все, кто был зарегистрирован по адресу квартиры с момента, когда собственник зарегистрировал свое право собственности на квартиру - те, кто при нем прописывался, выписывался и опять прописывался. Сведений о тех, кто был прописан при предыдущих собственниках, в этой справке не будет.

Справка ф. 12 из паспортного стола - о снятии с регистрационного учета некоторых категорий граждан.

В этой справке указаны те, кто был зарегистрирован в квартире с момента, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано впервые.

Эта справка выдается без персональных данных, в указано лишь количество выписанных, даты выбытия и причины:

• В связи с осуждением к лишению свободы
• В связи с признанием безвестно отсутствующими
• По иным причинам на основании решения суда
• В связи с выездом в стационарные организации социального обслуживания
• Несовершеннолетние лица в связи с выбытием в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
• В связи с призывом на военную службу, впоследствии не возобновлявшие регистрацию в данном жилом помещении

Если окажется, что кто-то был выписан именно по таким причинам – это повод задуматься.

Поразмышлять над этой информацией стоит, если в истории переходов права на квартиру фигурирует приватизация – сопоставив сроки, нужно понять, не оказался ли кто-то из выбывших несовершеннолетним, чье право на приватизацию нарушено, или сохранившим пожизненное право пользования жилым помещением при добровольном отказе от приватизации - такие люди могут попытаться реализовать своё право проживания в квартире, освободившись, например, из мест лишения свободы.

Кроме того, стоит еще раз вернуться к тексту договора дарения (если было дарение) на предмет наличия в нем условия о пожизненном проживании в квартире бабушки-дарителя, впоследствии выписанной из квартиры в связи с выездом в стационарную организацию социального обслуживания, в простонародье именуемую «дурдом», или к тексту завещания (если было наследство по завещанию) на предмет наличия в нем завещательных отказов, в том числе по пользованию третьими лицами квартирой.

Но только в случае, если в истории переходов права собственности на квартиру фигурируют дарение или наследство.

23. Дарение

Если в истории квартиры было дарение, следует помнить, что заинтересованные лица могут добиться посмертной экспертизы о признании дарителя невменяемым и расторжения договора дарения и всех последующих за дарением сделок (не во всех случаях, конечно, но тем не менее).

24. Наследство

Если в истории квартиры было наследство, то нужно четко понимать: пропустили ли гипотетические не вступившие в наследство наследники срок исковой давности. В целях подачи заявления о восстановлении нарушенных прав этот срок составляет три года, но не с момента открытия наследства, а с того дня, когда гражданин узнал о безвременной кончине дальнего родственника, которого он никогда в своей жизни не видел, но которого любил всем сердцем и душой.

Это касается только наследства по закону.

С наследством по завещанию проще: здесь наследниками являются только те, кто указан в завещании.

Однако и здесь есть свои подводные камни:

Статьями 1148 и 1149 ГК РФ определён круг лиц, которые имеют право на обязательную долю при наследовании по завещанию - половину от той, которая причиталась бы им при наследовании по закону. Впрочем, этот круг лиц при его наличии легко вычисляется в ходе изучения документов по квартире.

Полагающие себя несправедливо обделенными наследством родственники наследодателя могут в судебном порядке отменить завещание, если посмертная судебная экспертизы признает наследодателя невменяемым в момент составления завещания или в принципе.

25. Деспособность собственника

Если собственник признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, сделка с ним может быть признана недействительной в связи с ее ничтожностью.

Также судом может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным либо ограниченно дееспособным, либо дееспособным гражданином, который не был способен момент сделки понимать значение своих действий или руководить ими.

При наличии каких-либо оснований предполагать ужасное покупатель попросить собственника получить и предоставить:

• Справку об отсутствии сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, внесенных в Росреестр на основании решения суда – собственник может получить её на сайте Госуслуги, стоимость 470 рублей
• Справки из ПНД и НД о том, что на момент обращения гражданина за медицинским заключением у него не обнаружено психических расстройств / медицинских (наркологических) противопоказаний к совершению сделки.

Сам факт предоставления гражданину таких справок не будет свидетельствовать о вменяемости или невменяемости продавца непосредственно в момент совершения сделки. Поэтому, на мой взгляд, при явных признаках того, что что-то может пойти не так, стоит отказаться от покупки имнно этой квартиры и заняться поиском другого варианта.

26. Другие проверки

При необходимости, в зависимости от конкретной ситуации.

Заключение

"Меньше знаешь – крепче спишь" – это не про покупку квартиры на вторичном рынке, здесь с точностью до наоборот: чем больше информации имеется по квартире и по ее собственникам, тем крепче будет спаться в новой квартире.

Почему так? Потому, что есть понимание, какие риски при покупке квартиры отсутствуют в принципе, и что нужно сделать, чтобы максимально снизить вероятность наступления негативных последствий по реально имеющимся рискам – внести в договор купли-продажи какие-то дополнительные пункты, удостоверить сделку у нотариуса, запросить у собственника дополнительные документы, чтобы развеять последние сомнения или вовсе отказаться от покупки конкретной квартиры, если покупатель полагает, что риск потери права собственности после покупки квартиры в связи с какими-то обстоятельствами для него слишком велик.

При этом не стоит забывать основное правило аналитиков разведки – главное не добыть максимальное количество разведсведений, а правильно оценить степень достоверности тех, которые получены из надёжных источников.

Нужна консультация по покупке квартиры, юридической проверке или проведению сделки – звоните +7 911 097 63 92 или напишите в Whatsapp . Всем добра и успехов в решении жилищного вопроса!