Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Основные риски при покупке квартиры на рынке вторичного жилья

К сожалению, рынок вторичного жилья в России устроен таким образом, что при покупке квартиры для покупателя всегда существуют риски. И эти риски несопоставимы с рисками продавца.

Вот основные из них:

• Утрата права собственности на приобретенную квартиру в связи с признанием сделки недействительной в силу ее ничтожности или оспоримости (при наличии к этому оснований)
• Приобретение квартиры со скрытыми недостатками
• Отказ продавца освободить квартиру и передать ее покупателю по акту приема-передачи после регистрации сделки в Росреестре
• Другие, хоть и менее вероятные риски

Отказ продавца передать квартиры – это полбеды: к подписанию акта приема-передачи и освобождению квартиры его можно принудить в судебном порядке.

Скрытые недостатки – это уже веселее: здесь можно опять же в судебном порядке либо требовать от продавца соразмерного снижения цены квартиры и выплаты компенсации, либо расторжения договора купли-продажи и возврата денег продавцом, и даже получить эти деньги при условии, что продавец их еще не потратил или с него есть что взыскать по суду.

А вот утрата собственности на свежеприобретенный объект недвижимости – это уже эпик фейл.

При утрате покупателем права собственности на квартиру во владение квартирой вступает ее законный собственник, а покупателю предстоит новый судебный процесс по взысканию денег с тех, кто ему эту квартиру продал.

Рассмотрим риск утраты права собственности на квартиру в связи с претензиями третьих лиц подробнее.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка является недействительной по основаниям, установленным законом, при этом

• Ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания ее таковой судом, а обращение в суд необходимо исключительно для применения последствий недействительности сделки.
• Оспоримая сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, для одной из сторон сделки - со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а для лица, не являющегося стороной сделки со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Срок исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Впрочем, пропущенный срок при определенных обстоятельствах может быть восстановлен судом.

Ничтожные сделки

• Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта
• Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия
• Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях
• Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства
• Другие сделки

Примеры:

Бабушка подарила квартиру внучке, а затем продала ее другому человеку. Эта сделка по продаже квартиры ничтожна, она нарушает право собственности внучки на квартиру, поскольку на момент продажи бабушка уже не была собственником жилья и не имела права распоряжаться этой квартирой.

Как так вышло? Договор дарения был в свое время зарегистрирован в БТИ, и сведения о ранее возникшем праве на квартиру у внучки просто не дошли до Росреестра, который был создан позже этого момента. А у бабушки либо деменция (что в данной ситуации вряд ли), либо она просто сделала хитрый ход конем.

Мнимая сделка – муж в преддверии признания банкротом дарит квартиру жене, чтобы вывести имущество из конкурсной массы. Затем жена продает эту квартиру третьему лицу, а после признания мужа банкротом конкурсный управляющий обращается в суд с исковым заявлением о признании всех сделок, совершенным банкротом в течение года до банкротства, недействительными, в том числе и сделки по продаже квартиры женой. И покупателю этой квартиры обеспечено участие в судебном процессе, причем с достаточно туманными для него перспективами.

Притворная сделка – квартира продается за 15 млн рублей, а продавец просит указать в договоре 10 млн рублей, чтобы минимизировать свои налоги – притворная сделка на 10 млн прикрывает реальную сделку на 15 млн.

Дедушка продает свою квартиру покупателю, а затем оказывается, что он страдает психическими заболеваниями, и через некоторое время родственники по суду признают дедушку недееспособным вследствие психического расстройства. После этого они в этом же или в другом суде доказывают, что дедушка был неспособен понимать значение своих действий и руководить ими в момент сделки, даже если сделка была год назад.

Далее суд применяет последствия недействительности сделки, обязав стороны вернуть все полученное по сделке взад, а что возьмет покупатель с недееспособного дедушки, тем более через год после получения дедушкой денег? Сложный вопрос.

Оспоримые сделки

• Сделка нарушает требования закона, но не посягает на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц
• Сделка совершена дееспособным гражданином, который не способен был в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения
• Сделка совершена под влиянием насилия или угрозы или неблагоприятных обстоятельств
• Некоторые другие

Примеры:

Один из супругов продал квартиру, купленную в браке и являющуюся совместной собственностью супругов, без согласия супруга, настоящего или бывшего – сделка нарушает требования закона, хотя и не посягает на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Если обделенный супруг/бывший супруг докажет в суде, что квартира была продана без его согласия, то суд такую сделку расторгнет и применит последствия ее недействительности.

Продавец не лишен по суду дееспособности и не ограничен в ней, не страдает психическими заболеваниями, но подписывал договор в состоянии алкогольного опьянения или под веществами, или в расстроенных продажей квартиры чувствах, или он заблуждался насчет цен на квартиры, продавая свою в два раза дешевле рынка, или к продаже его принудили кредиторы, коллеги по секте или по ЗОЖ, или добрые родственники – в течение срока исковой давности по оспоримым сделкам покупатель тоже вполне себе может ждать подачи оттуда, откуда он ее не ждёт.

Отдельная тема – сделки, совершенные банкротом в течение года до или после признания его банкротом.

Такие сделки любят опротестовывать конкурсные управляющие, возвращая проданную недвижимость продавца в собственность продавца, чтобы затем это имущество ушло в конкурсную массу, было продано с торгов, а вырученные деньги пошлы на погашение долгов банкрота перед кредиторами.

Последствия недействительности сделки

Как я написал выше, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

В праве это называется «двусторонняя реституция» - приведение сторон сделки в правовое положение, которое существовало до сделки, и с этим все понятно: после признания сделки недействительной продавец получает обратно в собственность проданную покупателю квартиру, а покупатель – уплаченные за нее деньги.

Другой вопрос, что покупателю не нужны обратно деньги, ему нужна квартира, а на выходе он потерял на этой сделке время и оказался в очень неприятных обстоятельствах. Кроме того, если продавец не возвратит деньги добровольно, их придется взыскивать с него в судебном порядке, а это очередной судебный процесс, исход которого неясен.

Но и это еще не всё

В нашем законодательстве существует еще и такое понятие как виндикация - истребование собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе и у добросовестного приобретателя в случае, когда этот приобретатель (покупатель) возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.

Изложу попроще: некто А. продал квартиру Б., тот продал ее С., а тот продал ее Д.

При этом от имени Б. действовал Е. по подложной доверенности, а Б. о продаже своей квартиры и знать не знал, поскольку в очередной раз проводил время с октября по май в Таиланде, так как зимой там значительно теплее, чем в России, и во многих отношениях при наличии денег праздно проводить время значительно приятнее на побережье Индийского океана, нежели на побережье Тихого или Северного Ледовитого.

Вернувшись в Россию, Б. обнаружил, что замки в его квартире поменяны, и в ней проживает Д. с семьей, абсолютно законно и добросовестно купивший ее у С., который, в свою очередь, не предполагал, что покупает квартиру у лица, которое не имеет законного права ее отчуждать.

Б. обращается в полицию и в суд, однако Е. вместе с деньгами от продажи квартиры давно уже не с нами, а с ними, но, в отличие от Б., сдавшего ему свою квартиру на полшгода в жилой найм, возвращаться домой не собирается, потому что таких квартир за последние полгода он продал три, а то и четыре.

Суд признает все сделки в цепочке недействительными, а право собственности на квартиру – за ее законным владельцем Б.

Несомненно, законодатель в такой ситуации защитит добросовестного приобретателя Д., и даже выплатит ему за счет бюджета Российской Федерации компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры на момент вступления в законную силу решения суда о возврате жилого помещения в собственность Б.

Но это произойдет только в случае, если суд действительно признает Д. добросовестным приобретателем, если в течение полугода после суда судебные приставы не смогут взыскать стоимость квартиры с мошенника Е., и после очередного суда по иску от Д. о признании факта, что реально взыскать что-то с Е. уже вряд ли что-то получится.

Конечно же, это очень гипотетическая ситуация, но статья 68.1. о компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения появилась в Гражданском кодексе не просто так.

Заключение

Риски при покупке квартиры или любой другой недвижимости на вторичном рынке существуют всегда. Другой вопрос, гипотетические это риски или реальные, и насколько высока вероятность, что событие, риск которого присутствует, все-таки произойдёт.

Эти риски достаточно разнообразны: купить квартиру со скрытыми недостатками, купить квартиру с продавцом, который откажется съезжать, купить квартиру не по душе, дороже чем хотелось и так далее.

Но главный риск – это утратить право собственности на свежеприобретенную квартиру в связи с признанием сделки недействительной, после чего остаться и без квартиры, и без денег.

К сожалению, наше законодательство в этом плане не настолько совершенно, чтобы этот главный для покупателя риск полностью исключить.

Я рекомендую покупателям крайне внимательно относиться ко всем моментам, связанным с приобретением квартиры: к выбору самой квартиры, к проверке рисков, связанных с личностью продавца и доверенного лица при продаже по доверенности, с тем, каким образом продавцу досталась квартира, с предыдущими переходами права собственности по квартире, с возможными претензиями на квартиру со стороны третьих лиц, с содержанием правоустанавливающих документов, а также на безопасные расчеты по сделке и на многое другое.

Главная рекомендация: не уверены в своих знаниях в этой области – обращайтесь к профильным специалистам – риэлторам, юристам и нотариусам. Лучше заплатить риэлтору на сделке, чем адвокату после нее – экономия может получиться значительная.

Нужна консультация по покупке квартиры, юридической проверке или проведению сделки – звоните +7 911 097 63 92 или напишите в Whatsapp . Всем добра и успехов в решении жилищного вопроса!