Льготная ипотека на новостройки - обзор программ

Исторический экскурс по продажам новостроек за последние несколько лет

До 2019 года дела у застройщиков шли хорошо, потому что квартиры в новостройках разлетались как горячие пирожки. Застройщики не приуныли даже после внесения изменений в 214-ФЗ, обязавших их использовать проектное финансирование и продавать по эскроу. Да, цены на квартиры пришлось поднять примерно на четверть относительно цен при схеме продаж по ДДУ, но квартиры в новостройках продолжали раскупаться рядовыми гражданами и инвесторами еще на стадии старта продаж и котлована.

Эта идиллия могла бы продолжаться и дальше, но вдруг возникли непредвиденные обстоятельства – как говорил в свое время Гэндальф из Властелина Колец, мы не знаем, что уготовано нам судьбой.

Что же произошло в конце 2019 года? А произошло следующее: в Китае некие неизвестные нам китайцы, без задней мысли и в полном соответствии с лучшими традициями традиционной китайской кухни отобедали или отужинали купленными ими на каком-то китайском рынке летучей мышью и панголином. К глубокому сожалению для нас всех, эти зверьки предназначались не для употребления в пищу, а для секретных экспериментов в биолаборатории. Впрочем, это всего лишь одна из версий о том, откуда и как на свет божий появился КОВИД.

На ограничительные ковидные меры экономика большинства стран мира (кроме экономики большинства стран Африки) отреагировала значительным спадом. Не обошла эта беда и наших российских застройщиков.

Граждане сидели дома на сокращенной зарплате, и покупать квартиры кроме как на ипотечные средства им стало не на что. Но одно дело взять ипотеку на половину суммы, недостающей для полной оплаты цены квартиры, и совсем другое, когда собственных денег стало хватать только на оплату первоначального взноса в 15-20%. Ведь если размер ипотеки увеличивается до 80-85% - при таком раскладе через 25 лет при ставке в 10-11% годовых можно выплатить банку стоимость двух, а то и трех квартир. Поэтому продажи у застройщиков резко упали.

Рынок новостроек в России должен быть очень динамичным, потому что наши застройщики в чем-то напоминают акул, которые по своей природе должны постоянно находиться в движении: как только акула остановилась, она утонула.

Так и застройщики: как только продажи падают, в связи с недостатком финансирования появляются неисполненные обязательства перед подрядчиками, банками и т.п., замедляются темпы уже ведущегося строительства, и застройщик начинает испытывать предпосылки к банкротству.

Конечно же, государство, дабы не допустить повторения системного кризиса в жилом строительстве 2008 года, приняло решение застройщиков каким-то образом поддержать.

Одними из первых мер поддержки, принятых в 2020 году, были такие:

• Исключение возможности судебных претензий от граждан - участников долевого строительства к застройщикам в связи с неисполнением сроков ввода объектов в эксплуатацию, указанных в договорах долевого участия в строительстве на период до 1 года
• Введение моратория на включение многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости в реестр проблемных объектов в случае несоблюдения застройщиком сроков ввода такого объекта

Несомненно, это были логичные и правильные меры, потому что граждане потерпят застройщики ну никак не виноваты в том, что начался Ковид.

Эти меры были реализованы постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 423, но, как показала практика, они не повлияли на рост благосостояния граждан, их платежеспособность и желание поддержать допандемийный уровень продаж квартир в новостройках, поэтому срочно требовалось придумать что-то еще.

И такая мера совместными усилиями застройщиков, банков и государства была реализована – ипотека на новостройки с господдержкой.

Ипотека на новостройки с господдержкой

Суть ипотеки с господдержкой заключается в том, что на покупку квартиры в новостройке от застройщика банки выдают кредиты под значительно сниженный относительно своих стандартных ставок процент.

Повторяю, на квартиры от застройщика, а не на квартиры по переуступке от других граждан в этой же стройке – в конце концов, у государства стояла задача поддержать именно застройщиков как отрасль, а не спекулянтов отдельных предпринимателей, действующих на свой страх и риск и получающих доход от перепродажи квартир, купленных ими на этапе котлована.

Разницу между льготной и стандартной ставкой банкам компенсирует государство за счет средств федерального бюджета, и получается, что налоги граждан, составившие, например, в 2021 году примерно 10% от всех доходов консолидированного бюджета Российской Федерации, частично идут на увеличение доступности ипотеки гражданам при покупке квартиры в новостройке от застройщика. На мой взгляд, очень интересное решение.

Программа была реализована постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N 566, и в настоящий момент актуальные условия по ней применительно к покупке квартиры в новостройке такие:

• Период действия программы – до 01 июля 2024 года
• Приобретение готового или строящегося жилья (или дома) от юрлица или ИП
• Максимальная сумма кредита по программе – 12 000 000 ₽ для объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
• Минимальный первоначальный взнос – 15%
• Максимальный срок кредита – 30 лет
• Ставка по кредиту - 8% (с 1 января 2023 года)

Есть нюанс: с 01.01.2023 заемщик может оформить по этой программе только один ипотечный кредит. Если заемщик ранее получил ипотечный кредит по такой программе, он не учитывается, с 01.01.2023 г. факт предыдущего получения льготной ипотеки для банков «обнуляется», и можно воспользоваться этой мерой господдержки еще один раз.

Если вам нужна консультация по покупке квартиры с льготной ипотекой - позвоните мне +7 911 097 63 92 или напишите в Whatsapp.

Что же было дальше?

После введения этой программы на рынке новостроек некоторое время продолжалось затишье. Но затем начался резкий рост спроса на квартиры в новостройках и, соответственно, на ипотеку с господдержкой. В полном соответствии с законами рынка, застройщики подняли цены на квартиры, но это не помогло, и квартиры продолжали раскупаться как горячие пирожки. Поэтому застройщики были вынуждены поднимать цены еще выше.

Управляемый невидимой рукой рынка рост цен за квадратный метр квартиры в новостройке за 2020 – 2022 годы в среднем составил до 50% (а кое-где и больше) в зависимости от региона, конкретной локации, класса жилья и типа квартиры.

Это устроило всех:

• покупателей, для которых ипотека стала более доступной
• застройщиков, которые восстановили и повысили допандемийный объем продаж и заработали значительно больше, чем предполагали, на тех же самых строящихся ЖК
• банки, которые стали выдавать кредиты на значительно большие суммы, причем, учитывая компенсацию процентной ставки за счет бюджета до стандартной, под тот же самый процент.

Семейная ипотека

Наше правительство в своей поддержке как застройщиков, так и покупателей новостроек не остановилось на достигнутых успехах, и дополнительно решило простимулировать демографические показатели страны, разработав и реализовав программу «семейной ипотеки».

Программа семейной ипотеки была реализована постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. N 1711. Первоначально по ней так же, как и по программе льготной ипотеки на новостройки с господдержкой, процентная ставка субсидировалась банкам за счет бюджета, но не на весь срок кредита, а на первые три или пять лет, в зависимости от количества и дат рождения детей.

Новой редакцией от 14.11.2019 года субсидирование по этой программе было установлено на весь срок кредита, а последующими редакциями менялись требования к заемщику, делая программу доступнее.

На сегодня условия этой программы применительно к покупке квартиры в новостройке выглядят так:

• Период действия программы – до 01 июля 2024 года:
• До 1 июля 2024 года — для семей, у которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года родился ребёнок или уже есть двое и более детей, которые младше 18 лет
• До 31 декабря 2027 года — для семей, в которых до 31 декабря 2023 родился ребёнок-инвалид
• Приобретение готового или строящегося жилья (или дома) от юрлица или ИП
• Максимальная сумма кредита по программе – 12 000 000 ₽ для объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
• Минимальный первоначальный взнос – 15%
• Максимальный срок кредита – 30 лет
• Ставка по кредиту - 6% (с 1 января 2023 года)

В отличие от предыдущей программы, заемщик может взять по семейной ипотеке неограниченное законодательно количество кредитов, если, конечно, успеет это сделать до окончания действия самой программы.

Пример расчета ипотеки по такой программе:

К примеру, цена квартиры в строящейся очереди составляет 7 млн. ₽

По условиям программы с господдержкой «Семейная ипотека», первоначальный взнос должен составлять 15%, у заемщика есть 1 540 000 р. собственных средств, он берет ипотеку на 20 лет по стандартной процентной ставке этой госпрограммы в 6% годовых, досрочное погашение кредита делать не планирует.

Расчеты:

• 7 000 000 р. - цена квартиры
• 1 540 000 р. – собственные средстваии
• 1 540 000 р. – собственные средства
• 6% - ставка
• 5 460 000 р. – ипотека с платежом 39 117 р. в месяц
• 3 928 113 р. – проценты, выплаченные банку за 20 лет
• 10 928 113 р. = 1 540 000 р. + 5 460 000 р. + 3 928 113 р. – итоговая сумма, в которую заемщику обойдется квартира.

Ипотека для специалистов IT.

В апреле 2022 года было принято решение мотивировать российских IT специалистов к работе не в зарубежных, а в российских IT компаниях. С этой целью было принято постановление Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. N 805, в соответствии с которым реализуется программа льготной ипотеки на новостройки для специалистов в сфере IT.

Условия программы применительно к покупке квартиры в новостройке:

• Период действия программы – до 31 декабря 2024 года
• Приобретение готового или строящегося жилья (или дома) от юрлица или ИП
• Максимальная сумма кредита по программе – 18 000 000 ₽ для объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
• Минимальный первоначальный взнос – 15%
• Максимальный срок кредита – 30 лет
• Ставка по кредиту - 5% (с 1 января 2023 года)
• Заёмщик должен работать в компании, которая относится к сфере информационных технологий

Что такое компания, которая относится к сфере информационных технологий?

Это компания, которая:

• находится в России
• имеет аккредитацию Минцифры РФ (аккредитацию можно проверить на сайте Госуслуги

Соответственно, и заемщик, который может взять ипотеку по этой программе, должен быть не просто кодером, который знает, как вывести на экран монитора программными средствами два волшебных слова «Hello, world!», а настоящим IT-специалистом (можно и без образования), который must have:

• Гражданство РФ
• Работает в аккредитованной IT компании
• В возрасте от 18 до 50 лет включительно
• Минимальный первоначальный взнос – 15%
• Средняя зарплата до вычета НДФЛ за последние 3 месяца:
• от 150 тыс. ₽ — для сотрудников компаний, расположенных в Москве
• от 120 тыс. ₽ — для сотрудников компаний, расположенных в городах-миллионниках, кроме Москвы
• от 70 тыс. ₽ — для сотрудников компаний, расположенных во всех городах и иных муниципальных образованиях, кроме городов-миллионников

Требования к зарплате учитываются по месту работы. Это может быть как головной офис компании, так и её филиал. Соответственно, если компания зарегистрирована в Санкт-Петербурге, и ее сотрудник получает зарплату 70 тыс. ₽, то он не может получить ипотеку по такой программе.

А если компания зарегистрирована, например, в Тамбове, то заемщик может рассчитывать на кредит на 9 млн. ₽, если покупает квартиру в Тамбове, или 18 млн. ₽, если покупает квартиру в Москве, Санкт-Петербурге или в Казани.

Еще один немаловажный момент – после получения кредита специалист должен проработать в компании не менее 5 лет или после увольнения устроиться в другую IT компанию, чтобы банк не изменил процентную ставку по кредиту в сторону увеличения.

Ипотека с субсидированием от застройщика

Итак, Родина поддержала финансово всех своих граждан, семьи с детьми, специалистов IT и застройщиков. Но в 2022 году рынок недвижимости в целом и новостроек в частности в связи с определенными событиями так трясло и колбасило, что цены на квартиры на вторичке в большинстве регионов значительно снизились, и в настоящий момент продолжают неуклонно ползти вниз, увеличивая и без того значительный разрыв с ценами на квадратный метр жилья в новостройках.

Что касается рынка новостроек, то, несмотря на все меры государственной поддержки, по данным портала РБК, по состоянию на апрель 2023 года доля квартир, не проданных на первичном рынке Петербурга к завершению строительства домов, выросла до 36%.

Застройщики отреагировали на такое изменение рынка не снижением цен на квадратный метр в строящихся ЖК, а предоставлением большего количества скидок на свои квартиры при покупке, увеличением размера скидки, и увеличением объема акционных квартир, при покупке которых такие скидки предоставляются. В принципе по каким-то параметрам это можно рассматривать как снижение цены на конкретную квартиру в конкретный момент времени.

А также появились программы ипотеки с субсидированием от застройщиков.

Что такое ипотека с субсидированием от застройщика?

Это предоставление заемщику еще более выгодных финансовых условий по кредиту, чем те, которые предоставляет ему банк. Естественно, при покупке квартиры у конкретного застройщика.

Привлекательная ставка по ипотеке получается в результате договоренностей банка-кредитора и строительной компании. Они формируют совместную программу, в рамках которой предоставляют клиенту скидку.

И в этом случае уже застройщики субсидируют банкам снижение процентной ставки до очень привлекательной при выдаче кредита на объекты конкретного застройщика.

Вот краткий обзор программ программы субсидирования, по которым можно приобрести квартиру от застройщика в настоящий момент:

Субсидирование на весь срок кредита.

Оно позволяет заемщику получить существенную экономию по переплате. Такой вариант подходит тем, кто не прогнозирует значительное досрочное погашение в будущем, и кому важно иметь минимальный размер платежа в течение всего срока.

Как правило, при покупке по такой программе застройщик продает квартиру с удорожанием до 20%, хотя некоторые застройщики предлагают некоторые программы без удорожания квартиры. Тем не менее, если делать расчеты на весь срок кредита – на 20-30 лет, то у заемщика экономия на процентах получается довольно значительная.

Расмотрим, например, программу субсидирования на весь срок кредита от застройщика Росстройинвест по квартирам в своих ЖК, совместный проект с Совкомбанком.

К примеру, цена квартиры и первоначальный взнос составляют, как в примере выше с расчетом по стандартной семейной ипотеке, 7 000 000 р. и 1 540 000 р., ипотека на 20 лет.

Заемщик приобретает квартиру в ипотеку по программе семейной ипотеки, субсидируемой застройщиком ставкой – 3.9% при условии удорожания квартиры на 10%.

Расчеты:

• 7 700 000 р. - цена квартиры с 10% удорожанием
• 1 540 000 р. – собственные средства
• 3.9% - ставка
• 6 160 000 р. – ипотека с платежом 37 005 р. в месяц
• 2 721 104 р. – проценты, выплаченные банку за 20 лет
• 10 421 104 р. = 1 540 000 р. + 6 160 000 р. + 2 721 104 р. – итоговая сумма, в которую заемщику обойдется квартира.

Разница в 500 000 р. в пользу заемщика плюс платеж в месяц на 3 000 меньше – примерно так это работает.

Субсидирование ставки на льготный срок кредитования.

Застройщик субсидирует процентную ставку до конца строительства, которая затем повышается до стандартной процентной ставки или до процентной ставки с меньшим субсидированием.

Можно рассчитать ипотеку на тех же условиях, что и с семейной ипотекой выше. Допустим, жилой комплекс сдается через 2 года, льготная ставка до ввода ЖК в эксплуатацию 1.0%, затем 5,65% на оставшийся срок кредитования, без удорожания квартиры.

Расчеты:

• 7 000 000 р. - цена квартиры
• 1 540 000 р. – собственные средства
• 5 460 000 р. – ипотека
• 1% - ставка на 2 года до ввода ЖК в эксплуатацию
• 25 110 р. – платеж по ипотеке на первые два года
• 36 648 р. – платеж по ипотеке на оставшийся срок кредита
• 3 058 699 р. – проценты, выплаченные банку за 20 лет
• 10 059 000 р. = 1 540 000 р. + 5 460 000 + 3 058 699 р. – итоговая сумма, в которую заемщику обойдется квартира.

Разница по сравнению с обычной семейной ипотекой уже в 900 000 р. в пользу заемщика плюс более комфортный размер платежа по ипотеке в месяц.

Ипотека траншами

Здесь кардинально иная схема - при покупке квартиры в ипотеку банк выдает заемщику первый транш по ипотеке в размере 15% от всей суммы ипотеки, которым заемщик оплачивает часть стоимости квартиры, и проценты на который рассчитываются на весь срок кредита, но только с суммы транша. А после ввода ЖК в эксплуатацию банк выдает оставшуюся сумму кредита.

Ряд застройщиков сейчас предлагают субсидированную ипотеку траншами без удорожания квартиры, размер первого транша 15% от размера ипотеки.

Рассмотрим такую программу. Условия прежние, семейная ипотека под 6%, цена квартиры 7 000 000 р., первоначальный взнос 1 540 000 р., сдача ЖК через 2 года.

Расчеты:

• 7 000 000 р. - цена квартиры
• 1 540 000 р. – собственные средства
• 5 460 000 р. – ипотека
• 819 000 р. – первый транш по ипотеке
• 5 868 р. – платеж по ипотеке на первые два года до ввода ЖК в эксплуатацию
• 58 922 р. – проценты по кредиту за первые два года
• 4 641 000 р. – второй транш по ипотеке
• 41 054 р. – платеж по ипотеке на первые два года до ввода ЖК в эксплуатацию
• 3 550 945 р. – проценты, выплаченные банку за 20 лет
• 10 550 945 р. = 1 540 000 р. + 5 460 000 + 3 550 945 р. – итоговая сумма, в которую заемщику обойдется квартира.

Разница по сравнению с обычной семейной ипотекой в 377 000 р. в пользу заемщика плюс платеж 5 900 р. на первые два года

Другие программы ипотеки с субсидированием от застройщика

• Комбо ипотека – ипотека на одновременную покупку нескольких объектов недвижимости в одном ЖК – квартиры, машиноместа и кладовой
• Ипотека от 1 рубля в месяц – что-то вроде ипотеки траншами, первый транш 100 рублей, второй – вся сумма кредита за 1-3 месяца до ввода ЖК в эксплуатацию
• Ипотека без первоначального взноса – ипотека предоставляется на оплату всей стоимости квартиры, но со значительным увеличением ставки по кредиту, ставки стандартные, без господдержки
• Первоначальный взнос в рассрочку – предоставляется рассрочка на 1 – 3 месяца для внесения первоначального взноса
• Покупка ставки – некоторые банки предоставляют возможность снизить процентную ставку на весь срок кредитования или на определенное количество лет за отдельную плату

Заключение

Подводя итог, хочу отметить, что программы ипотеки с госсубсидированием государство может продлить, а может и не продлить – все будет зависеть от текущей экономической ситуации в стране на момент окончания сроков действия этих программ.

Застройщики, естественно, тоже будут смотреть по обстоятельствам – с оживлением спроса на рынке новостроек ожидаемо будет сокращаться количество ипотечных программ с субсидированием от застройщика.

Поэтому, если именно сейчас вы планируете приобрести квартиру в новостройке – позвоните мне +7 911 097 63 92 или напишите в Whatsapp – я помогу вам купить квартиру в новостройке от надежного застройщика максимально выгодно для вас