Цена на квартиру в новостройке: от чего зависит

Как хотя бы примерно понять, насколько адекватны цены на квартиры в конкретном ЖК расположению и качеству самого ЖК ?

В настоящий момент только в Санкт-Петербурге строится 146 жилых комплексов от 76 застройщиков. И цены на квадратный метр жилья в некоторых из этих ЖК отличаются в разы.

Понятно, что цена на квартиру зависит от ее площади и стоимости квадратного метра. А от чего зависит площадь квадратного метра?

#1. Локация

В первую и главную очередь стоимость квадратного метра в новостройке зависит от локации.

Чем интереснее и престижнее локация, тем дороже стоил застройщику земельный участок, на котором он возводит ЖК. Соответственно, застройщику на дорогом участке нет смысла строить типовой многоэтажный дом – проект не окупится даже за счет большого количества квартир в доме.

На таких участках застройщики, как правило, строят малоэтажные элитные ЖК и ЖК бизнес-класса, покупая квартиры в которых люди готовы платить именно за статусность, поскольку все остальные ништяки в виде престижной локации, уникальной архитектуры ЖК от известных архитектурных бюро, эксклюзивного качества дома, наличия собственной инфраструктуры в ЖК, закрывающей все потребности жильцов, безопасности и приватности личной жизни прилагаются к такой квартире по умолчанию. Или должны прилагаться.

Кроме того, именно от расположения ЖК зависит, какая внешняя инфраструктура будет в шаговой доступности для жильцов, какая будет транспортная доступность жилого комплекса.

#2. Класс комфортности жилья

В 2012 году Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (ныне ликвидирован, права и обязанности Фонда переданы единому институту развития в жилищной сфере ДОМ.РФ)была разработаны Единая классификация новостроек по качеству, которой застройщики в основном придерживаются, когда заявляют, что их жилой комплекс по качеству и уровню комфортности проживания принадлежит к тому или иному классу.

В соответствии с этой методикой, все классы проектов разделены на две большие группы:

Массовое жилье:

• Эконом-класс
• Комфорт-класс

Жилье повышенной комфортности:

• Бизнес-класс
• Элитный класс

Вне классов проходит так называемое социальное жилье, оно же, как написано в Методике, «муниципальное жилище». Такие «муниципальные жилища» можно увидеть, например, в Ленсоветовском, в Шушарах – некоторые дома от застройщика Дальпитерстрой, а также в других локациях города.

С 2020 года социальное жилье и жилье эконом-класса предложено называть «стандартным жильем», но сути дела это обстоятельство не меняет.

Согласно Методике, существуют 11 отсекающих признаков, по которым классифицируется жилье, и 4 факультативных.

Отсекающие признаки (между классами жилья и между бизнес и элит классом) применяются во всех регионах РФ без учета региональных особенностей, факультативные – дополнительно в регионах.

Если проект соответствует всем признакам класса, застройщик может смело заявлять, что он строит ЖК, например, бизнес-класса или элитный, если нет – в маркетинговых целях он может заявлять то же самое, поскольку эта методика не является нормативным актом, которого застройщики хоть как-то обязаны придерживаться.

Каким признакам должен соответствовать ЖК, чтобы его можно было смело назвать жильем определенного класса?

Отсекающие признаки деления на классы:

1. Архитектура

Эконом-класс:

• Стандартная (серийный проект)
• Проекты повторного применения

Комфорт-класс:

• Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки)
• Усовершенствованные серийные проекты
• Проекты повторного применения или индивидуальные проекты

Бизнес-класс:

• Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика

Элитный класс:

• Архитектурный облик объекта с глубокой проработкой внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта
• Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения

2. Несущие и ограждающие конструкции

Эконом-класс:

• Требования не предъявляются

Комфорт-класс:

• Бескаркасные из керамического кирпича
• Монолитно-каркасные
• Сборный железобетонный каркас с монолитным перекрытием (безригельный)

Ограждающие конструкции каркасных домов могут быть из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича и др.

Бизнес-класс:

• Бескаркасные из керамического кирпича
• Монолитно-каркасные с ограждающими конструкциями быть из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича и др.

Ограждающие конструкции каркасных домов могут быть из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича и др.

Элитный класс:

• Бескаркасные из керамического кирпича
• Монолитно-каркасные с ограждающими конструкциями из керамического кирпича

3. Объемно-планировочные решения

Эконом-класс:

• Единственное требование - должны обеспечивать беспрепятственный доступ инвалидов к общему имуществу собственников дома

Комфорт-класс:

• Кэ – не более 0,75 (отношение суммарной общей жилой площади квартир к общей площади жилых этажей в многоквартирном доме)
• высота потолков в чистоте от 2,7 м
• Разнообразие в номенклатуре по количеству комнат и площадям квартир
• Комнаты изолированные
• Наличие просторных балконов или лоджий, кладовок или внутриквартирных ниш для хранения
• Наличие двух санузлов в квартирах от 60 квадратных метров

Бизнес-класс:

• Кэ – не более 0,7
• Высота потолков в чистоте от 2,8 м
• Разнообразие в номенклатуре по количеству комнат и площадям квартир
• Наличие пентхаусов, двухуровневых квартир
• Свободная планировка внутри квартиры, возможности перепланировки квартир
• Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и личную зону
• Наличие летних помещений (балконов, лоджий, возможно террас, в том числе отапливаемых и пр.) большой площади для организации зимних садов
• Наличие не менее 2 санузлов в квартирах от двух комнат

Элитный класс:

• Кэ – не более 0,65
• Высота потолков в чистоте от 3,0 м
• Количество выходов квартир на лестничной площадке до 3-4
• Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен
• Наличие хозяйственных помещений (прачечные, внеквартирные кладовые и др.), расположенных на нижних этажах жилого дома, в том числе в цоколе и подвале
• Эксклюзивные планировки и разнообразие в форматах квартир (пентхаусы, двухуровневые квартиры,
• квартиры на весь этаж и пр.)
• Наличие вспомогательных помещений в квартирах (кухни-столовые, летние помещения, зимний сад,
• гардеробные, комнаты-сейфы, помещения для персонала и пр.)
• Обязательно предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство, личную зону
• Квартиры ориентированы минимум на две стороны света
• Обязательно наличие не менее двух санузлов во всех квартирах

4. Внутренняя отделка общественных зон

Эконом-класс:

• Стандартная отделка

Комфорт-класс:

• Улучшенная отделка

Бизнес-класс:

• Высококачественная отделка в соответствии с дизайн-проектом (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.)

Элитный класс:

• Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом из высококачественных материалов высшей ценовой категории

5. Квартирография

Эконом-класс:

• Требования не предъявляются

Комфорт-класс:

• Суммарная доля 2-х и 3-х комнатных квартир не менее 50%, исключая квартиры евроформата

Бизнес-класс:

• Суммарная доля 2-х, 3-х, 4-х комнатных и более квартир не менее 80%, исключая квартиры евроформата

Элитный класс:

• Суммарная доля 3-х ,4-х комнатных и более квартир не менее 80%, исключая квартиры евроформата

6. Общая площадь квартир, кв. м.

Эконом-класс:

• От 14 кв.м

Комфорт-класс:

• От 28 кв.м

Бизнес-класс:

• От 50 кв.м

Элитный класс:

• От 65 кв.м

7. Площадь выделенной кухни в панировочных решениях

Эконом-класс:

• Требования не предъявляются

Комфорт-класс:

• От 10 кв.м

Бизнес-класс:

• От 20 кв.м

Элитный класс:

• От 25 кв.м

8. Инженерное обеспечение

Эконом-класс:

• Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное
• Класс энергоэффективности B и выше
• Отопление – центральное
• Вентиляция – система вентиляции согласно строительным нормам и правилам
• Лифты – требования не предъявляются

Комфорт-класс:

• Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное
• Класс энергоэффективности B и выше
• Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором
• Вентиляция – система вентиляции согласно строительным нормам и правилам
• Лифты от российских производителей средней и выше ценовой категории, возможно мировых производителей или совместного производства
• Горизонтальная разводка коммуникаций
• Вынос стояков за пределы квартир
• Система учета: полная телеметрия и автоматическая передача показаний счетчиков в управляющую компанию (ТСЖ)

Бизнес-класс:

• Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома
• Класс энергоэффективности B и выше
• Отопление центральное или автономное (индивидуальный тепловой пункт)
• Вентиляция - централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в доме (или шахты для наружных блоков сплит-систем, возм. внешние сплит-системы)
• Лифты скоростные бесшумные, мировых производителей или совместного производства
• Горизонтальная разводка коммуникаций
• Вынос стояков за пределы квартир
• Система учета: полная телеметрия и автоматическая передача показаний счетчиков в управляющую компанию (ТСЖ)
• Биметаллические радиаторы с терморегулятором мировых производителей или совместного производства
• Предусмотрены места для кондиционеров и дренажная система
• Фильтрация воды
• Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки

Элитный класс:

• Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома
• Класс энергоэффективности B и выше
• вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев)
• Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, бесшумные с индивидуальной отделкой в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса
• Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, интернет-телефония
• Горизонтальная разводка коммуникаций
• Вынос стояков за пределы квартир
• Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета
• Конвекторы мировых производителей, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта
• Предусмотрены места для кондиционеров и дренажная система
• Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации, качество воды сертифицировано на уровне питьевой
• Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки

9. Придомовая территория двора и безопасность

Эконом-класс:

• Благоустройство стандартное с наличием типовых детских и хозяйственных площадок
• Общее озеленение территории
• Безопасность – на основе местных регламентов по организации безопасности дворового пространства

Комфорт-класс:

• Деление территории на игровые площадки для детей разного возраста, на спортивные зоны и зоны для отдыха взрослых, на зоны хозяйственных площадок
• Безопасность на основе местных регламентов по организации безопасности дворового пространства
• общее озеленение территории
• Двор без машин
• Предусмотрены варианты четкого обозначения периметра территории дома
• Наличие домофона / видеодомофона
• Видеонаблюдение прилегающей территории дома

Бизнес-класс:

• Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром
• Выделение отдельных площадей под игровые площадки для детей и зоны отдыха для взрослых, под спортивные зоны, под хозяйственные площадки
• Озеленение территории с проработкой ландшафтного дизайна
• Отдельная зона для выгула домашних животных, обеспеченная уборкой и дог-пакетами
• WiFi во дворе
• Двор мез машин
• Безопасность на основе местных регламентов по организации безопасности дворового пространства
• Периметр территории дома имеет ограждения
• Наличие электромагнитного замка для входа на территорию дома
• Предусмотрены помещения, как на территории дома, так и внутри дома для организации службы охраны (входы / выходы дома, въезды / выезды паркинга);
• Видеонаблюдение прилегающей территории дома и всех входных групп
• Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию

Элитный класс:

• Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром
• Выделение отдельных площадей под игровые площадки для детей и зоны отдыха для взрослых, под спортивные зоны, под хозяйственные площадки
• Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы
• Отдельная зона для выгула домашних животных, обеспеченная уборкой и дог-пакетами
• WiFi во дворе
• Двор мез машин
• Безопасность на основе местных регламентов по организации безопасности дворового пространства
• Периметр территории дома имеет ограждения
• Наличие электромагнитного замка для входа на территорию дома
• Предусмотрены помещения для консьержа, а также помещения, как на территории дома, так и внутри дома для организации службы охраны (входы / выходы дома, въезды / выезды паркинга)
• Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру
• Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консьерж-житель
• Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем
• Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии

10. Инфраструктура дома

Эконом-класс:

• Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам

Комфорт-класс:

• Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам
• Размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения

Бизнес-класс:

• Широкий набор объектов социальной (медицинские центры, салоны красоты, тренажерные и фитнес-залы, и прочее) и коммерческой инфраструктуры (бутики и офисы), с возможностью контроля доступа посторонних лиц
• Собственная служба эксплуатации

Элитный класс:

• Разветвленная сеть инфраструктуры (кофейни, рестораны, спа-салоны, фитнес –залы, возможно бассейны и пр.) для жильцов дома , доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир
• Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры

11. Параметры паркинга

Эконом-класс:

• Организация паркинга согласно нормативным требованиям местного Генплана

Комфорт-класс:

• Не менее 0,5 машиноместа на квартиру из совокупного расчета придомовой территории и паркинга дома

Бизнес-класс:

• Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машиноместа на квартиру
• Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машиноместа на квартиру
• Видеонаблюдение в паркинге

Элитный класс:

• Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом
• Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг
• Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы
• Не менее 2,0 машиномест на квартиру

Факультативные признаки деления на классы, которые применяются с учетом региональных особенностей:

• Остекление
• Внутренняя отделка квартир
• Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)
• Наполнение общественных зон
• Внешнее окружение и наличие социальной и коммерческой инфраструктуры в районе

Не буду подробно расписывать каждый признак, если нужна по ним более подробная информация – пришлю по запросу.

Соответственно, наличие в жилом комплексе любого из вышеперечисленных признаков и соответствие его определенному классу жилья непосредственным образом влияет на цену квадратного метра.

При этом корректно сравнивать между собой жилые комплексы в одной локации, потому что квартиры в ЖК комфорт-класса, например, на Петровском острове могут оказаться дороже квартир в ЖК бизнес-класса в менее престижной и более удаленной от центра города локации за счет более высокой стоимости участка земли под строительство.

Как я уже упоминал, застройщики в своем маркетинге не обязаны придерживаться данной методики, поэтому в рекламе можно увидеть и другое позиционирование застройщиками своих ЖК:

• Премиум класс
• Повышенный комфорт-класс
• Эконом плюс
• И другие

Как правило, это стоит понимать так: премиум класс – уже не бизнес-класс, но еще не дотягивает до элитного, и так далее.

Поэтому, выбирая квартиру в ЖК, стоит понять, действительно ли жилой комплекс соответствует заявленному классу, или надбавка к цене за заявленный уровень комфортности проживания не вполне обоснована.

Например, как в ЖК «Территория» от Лидер Групп: позиционируется как ЖК комфорт-класса, при этом разводка отопления не горизонтальная, а вертикальная, высота потолков меньше 2.7 м, стояки не вынесены за пределы квартиры и автоматизированной передачи показаний счетчиков в управляющую компанию. Хотя по соотношению цена-качество, на мой взгляд, квартиры в нем стоили своих денег, если не принимать в расчет задержку ввода этого ЖК в эксплуатацию больше чем на два года.

#3. Этап строительства

На старте продаж квартир в жилом комплексе стоимость квадратного метра жилья дешевле, на этапе завершения строительства - дороже.

#4. Жадность застройщика

Конечно же, не жадность, а норма прибыли, которую застройщик на этапе разработки проекта закладывает в цену квадратного метра жилья в своем новом ЖК и которую корректирует в зависимости от динамики рынка недвижимости.

Впрочем, в свете нынешних реалий большинство застройщиков, хоть и не снижают цены на квартиры, готовы продавать дешевле путем предоставления покупателям большего количества скидок и проведением различных акций по снижению цены на определенные типы квартир, чем годом ранее. И этим нужно пользоваться.

Заключение

Выбирая квартиру у застройщика, обращайте внимание на соответствие заявленного класса комфортности жилья реальному проекту. Нет смысла переплачивать просто за хорошую работу маркетологов и отдела продаж.

Если именно сейчас вы планируете приобрести квартиру в новостройке – позвоните мне +7 911 097 63 92 или напишите в Whatsapp – я помогу вам купить квартиру в новостройке от надежного застройщика максимально выгодно для вас