Покупка квартиры в новостройке является достаточно серьезным вложением денег для большей части покупателей квартир в новостройках в России.
Именно поэтому, поскольку мы живем в России, а не в Америке, я бы предложил придерживаться идеи, изложенной в русской народной пословице: семь раз отмерь - один раз отрежь.
Часто выбор застройщика, ЖК и квартиры происходит спонтанно, хоть и в рамках заданного бюджета - под влиянием рекламы и при отсутствии необходимой полноты информации о тех моментах, на которые действительно нужно обратить внимание при выборе.
Дальше происходит следующее: через два-три года, то есть после сдачи дома, дольщик принимает квартиру у застройщика и задумывается, почему он вообще купил именно эту квартиру, в этом ЖК, в этой локации, да еще на не самых выгодных условиях? Следующая мысль - продать квартиру как можно быстрее, пока другие дольщики тоже не узнали, что рядом с ЖК строят, например, новую фармацевтическую фабрику. И третья мысль - купить другую квартиру, но на этот раз учесть все факторы и сделать правильный выбор.
Если в голову дольщика приходят такие мысли, то при выборе квартиры он явно учёл не всё.
Вот семь, на мой взгляд, основных ошибок, которые совершают покупатели при выборе и покупке квартиры в новостройке:
#1. Спешка
Спешка мешает покупателю четко определить для себя конечную цель покупки и разобраться с финансовой стратегией в части, касающейся покупки новой квартиры, на ближайшие несколько лет. Кроме того, именно по причине спешки будущий дольщик выбирает ЖК в достаточно спорной локации, от ненадежного застройщика - ЖК, в котором квартиры продаются по завышенной цене относительно аналогичных вариантов. По факту, покупатель получает не лучший вариант из всех возможных.
Как этого избежать? Здесь всего лишь нужно внимательно изучить всю информацию, которая влияет на выбор, а еще лучше - обратится к специалисту по подбору квартир в новостройках, например, ко мне.
#2. Ошибка в цели приобретения квартиры
Клиенты называют мне разные причины, по которым им понадобилось купить квартиру в новостройке. При этом все озвученные цели можно свести всего к трем:
- для жизни;
- как инвестиция для последующей перепродажи;
- как инвестиция для сдачи в аренду.
С другими целями я пока не сталкивался за более чем семь лет работы на рынке недвижимости.
Часто дольщик покупает квартиру для жизни, предполагая, что при каких-то обстоятельствах он продаст ее до окончания строительства. Либо, если квартиру не получится продать и дольщик не захочет в ней жить, он сдаст ее аренду.
Часто такие цели являются взаимоисключающими. Например, жилой комплекс, квартиру в котором покупатель присмотрел себе для жизни, может оказаться неинтересным для арендаторов. Или цены в этом ЖК к концу строительства вырастут, но незначительно. И наоборот.
Поэтому при выборе квартиры в новостройке в первую очередь стоит исходить из цели, для которой квартира приобретается.
#3. Ошибка в выборе локации
Важнейшие характеристики каждой локации:
- инфраструктура;
- транспортная доступность;
- криминальная обстановка.
Застройщик в рекламе новых ЖК обещает многое: инфраструктуру, благоустроенную территорию, парк с зоной отдыха на месте старой промзоны, трамвайную линию до ЖК и так далее, тем самым повышая привлекательность своих квартир в глазах покупателей.
Однако не всегда к окончанию строительства ожидания (и застройщика, и дольщика) совпадают с реальностью, потому что, как выясняется впоследствии, часть мероприятий по благоустройству территории и созданию инфраструктуры в районе нового ЖК должен делать город, а не застройщик.
Поэтому при выборе ЖК в конкретной локации нужно внимательно изучить проектную декларацию застройщика и понять, что из перечисленного в рекламных заявлениях обязан будет сделать застройщик, а что — город.
С большой долей вероятности те пункты, которые указаны застройщиком в декларации, будут выполнены - без этого ЖК не будет введен в эксплуатацию, а что касается того, что должен сделать город - здесь всё будет зависеть от того, поступит из бюджета финансирование на эти проекты или не поступит.
Если какие-то приятные ждя будужих жителей жилого комплекса моменты, указанные застройщиком в рекламе, взяты из Генерального плана развития города — я бы задумался: а откроется ли к окончанию строительства ЖК новая станция метро рядом с ним, снесут ли к окончанию строительства заброшенную промзону, построят ли рядом ТРК с фитнесклубом и т.д.
#4. Ошибка в выборе застройщика
Предполагалось, что продажи ро эскроу должны на 100% защитить дольщиков от рисков недостроя и долгостроя.
Однако, как показывает практика, проектное финансирование никаким образом не защищает застройщиков от банкротства, а дольщиков - от связанных с этим проблем, потому что цель продаж по эскроу, на мой взгляд, в другом, но это тема другой статьи.
По закону, дольщик может вернуть деньги со счета эскроу в следующих случаях:
- завершился срок действия договора счета эскроу;
- ДДУ расторгнут по соглашению застройщика и дольщика;
- застройщик не смог достроить объект;
- застройщик обанкротился;
- дольщик аннулировал договор в одностороннем порядке (одни основания) или в судебном порядке (другие основания).
Начну с того, что забирать свои деньги с эскроу через три года после приобретения квартиры по ДДУ - это не лучший вариант для дольщика, учитывая упущенную за три года выгоду - деньги лежали на беспроцентном для дольщика счете эскроу, а цены на квартиры росли. Кроме того, цель дольщика - получить квартиру, а не те деньги, которые три года назад он потратил на покупку.
При банкротстве застройщика дольщик на выбор может либо забрать деньги с эскроу, либо потребовать признания за собой права собственности на квартиру, когда дом достроят. Вот только кто этот дом будет достраивать, на какие средства и когда — часто очень большой вопрос.
Кроме того, дольщик имеет право при расторжении договора с застройщиком взыскать с него в судебном порядке проценты за пользование деньгами на эскроу в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Опять же, если будет с кого и что взыскивать: часто сам застройщик - ООО с десятью тысячами рублей уставного капитала, которое организует строительство силами подрядчиков, и который по документам гол как сокол.
Так что к выбору застройщика стоит отнестись крайне внимательно.
#5. Ошибка в выборе ЖК
Я бы никогда на 100% не полагался на информацию из рекламы застройщиков.
Реклама - двигатель торговли, и каждый застройщик, естественно, рекламирует только свои квартиры, чтобы повысить именно свои продажи или, как минимум, не снизить их уровень. При этом владелец строительной компании хочет войти в список Форбс, а менеджеры по продажам - купить новый Exeed и отдохнуть месяц-другой в Дубае.
Поэтому, даже пообщавшись с менеджерами отдела продаж одного из застройщиков, стоит заехать в соседний ЖК и узнать, что предлагают там.
Вполне возможно, что в соседнем ЖК другого застройщика цены такие же, а качество строительства выше, дома комфортнее, и отделка квартир значительно более качественная. Вполне может оказаться, что во втором ЖК продаются квартиры с более интересными планировками, чем в первом.
Далее. Если вы хотите жить в доме с закрытым охраняемым двором с видеонаблюдением, подземным паркингом и хорошей инфраструктурой самого ЖК – вам не стоит рассматривать ЖК эконом-класс, лучше увеличить запланированный бюджет покупки.
#6. Ошибка в выборе квартиры в ЖК
Тип квартиры, площадь, планировка, этаж, расположение на этаже, отделка – по большому счету, это основные критерии, по которым покупатель выбирает квартиру.
Порой оказывается, что за время строительства дома у дольщика произошло прибавление в семье, и нужна уже не однокомнатная или двухкомнатная квартира, купленная по ДДУ, а трехкомнатная. Или двухкомнатная, но не 45 кв. м., а минимум 65 кв. м. Или сын-студент, закончивший институт, сказал: "Папа! Меня вот уже три года не покидает ощущение, что я должен жить в квартире размером в два раза больше и на 20 километров ближе к центру города".
Сплошь и рядом к окончанию строительства из квартиры с окнами с запланированным видом на симпатичный парк открывается вид на несимпатичную промзону. И, возможно, лучше было бы купить квартиру с видом не на парк, а на двор с новыми спортплощадками и т.д.
Отдельный вопрос по отделке, если квартира приобретается с отделкой. Отделка может соответствовать параметрам квартиры, указанным в ДДУ, и при этом даже в первом приближении не походить на ту, которая была отрисована на рендерах в рекламных буклетах.
Именно в этом и заключается главная проблема выбора квартиры в новостройке: на бумаге квартира есть, а посмотреть, что она реально будет собой представлять после сдачи дома - такой опции нет.
Поэтому к выбору собственно квартиры стоит отнестись вдумчиво, изучить приложение к ДДУ с параметрами будущей квартиры, посетить шоу-рум застройщика, изучить отзывы в интернете, которые оставили жильцы уже заселенных ЖК этого же застройщика - они точно не обманут насчет реального качества строительства и жизни в своих ЖК.
#7. Ошибка в оценке итоговой стоимости квартиры
Итоговая стоимость квартиры — это те деньги, в которые квартира в конечном итоге обойдется покупателю.
У большинства застройщиков цена квартиры зависит от формы оплаты. Как правило, по самой высокой, базовой цене застройщик продает квартиры в рассрочку, беспроцентную или с начислением процентов на сумму рассрочки.
Вторая цена - это цена при 100% оплате, когда застройщик получает от покупателя всю сумму сразу или в течение 1-2 месяцев. Это может быть оплата либо полностью собственными средствами, либо частично за счет ипотечных средств, средств субсидий или материнского капитала.
Некоторые застройщики учитывают как 100% оплату только собственные средства покупателя, а при покупке в ипотеку или с субсидиями делают удорожание на определенную сумму.
Базовая цена - самая высокая. Цена при 100% оплате ниже базовой на 20-30%.
Кроме того, относительно каждой цены застройщик может предоставлять покупателям скидки - иногородним, молодоженам, пенсионерам, военнослужащим, за повторную покупку, сотрудникам некоторых банков, на акционные квартиры и так далее. Каждая скидка может составлять 1-2% от заявленной застройщиком цены квартиры, какие-то скидки суммируются между собой, какие-то нет - применяется наибольшая.
Если квартира приобретается в ипотеку - нужно внимательно изучить предложения всех банков.
Есть программы льготной ипотеки на новостройки со сниженными процентными ставками - ипотека с господдержкой, семейная, для сотрудников IT-компаний - от 5% до 8% годовых на момент написания статьи. Причем эти ставки варьируются не только в зависимости от программы господдержки, но и от того, какой банк именно выдает ипотеку.
Кроме того, каждый банк может делать ставку по программе ниже, чем установлено самой программой, а также предложить заемщику еще большее снижение ставки - но уже платно, по программе "Моя ставка".
Часто покупатель не знает, что может взять ипотеку в банке по программе с минимальной переплатой по процентам. Или наоборот: предполагает, что может взять, а по факту не может - не проходит по условиям программы, которую он для себя выбрал. Зато подходит под условия другой, еще более выгодной, но о которой не слышал.
Также многие застройщики предлагают свои программы субсидированной ипотеки. Тут уже они сами дополнительно субсидируют банкам снижение процентной ставки, если покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в ЖК именно этого застройщика. И таких программ в различных вариантах бесконечное множество - ипотека под 0.01% годовых на 2 года с последующим увеличением ставки до стандартной по госпрограмме, ипотека без процентов на 5 лет, ипотека траншами и т.п.
Взяв ипотеку по такой программе, можно значительно сэкономить на процентах, даже несмотря на то, что в некоторых программах с субсидированной ставкой застройщиком предусмотрено удорожание цены квартиры относительно цены при 100% оплате.
В любом случае нужно считать и сравнивать переплаты по процентам в зависимости от планируемого срока полной выплаты кредита и т. д. Часто разница доходит до нескольких миллионов рублей в пользу покупателя.
Итак, не номинальная цена квартиры в рекламе, а реальная стоимость квартиры для покупателя складывается из цены квартиры у застройщика в зависимости от формы оплаты покупателя, скидок к цене квартиры (если застройщик их предоставляет) и переплате по процентам по рассрочке (если она не беспроцентная) или по ипотечному кредиту.
Отсюда вывод: правильная оценка итоговой стоимости квартиры может сэкономить покупателю не один миллион рублей.
Заключение
Подводя итог, хочу еще раз напомнить, что покупка квартиры в новостройке является серьезным вложением денег, и здесь лучше не спешить с выбором варианта квартиры для покупки.
Необходимо собрать из различных источников и внимательно изучить информацию о локации, в которой планируется приобретение квартиры, о застройщиках, жилых комплексах и о квартирах, которые в каждом ЖК выставлены застройщиком в продажу.
Далее нужно определиться с бюджетом покупки, с источниками финансирования и с формой оплаты, с ипотечными программами, а также с программами рассрочки, если планируется приобретение в рассрочку, сравнить их между собой.
Все важную инвормацию, связанную с планированием покупки квартиры, стоит сосредоточить в одном месте. Для этого можно использовать такой чек-лист.
Также можно сразу обратиться к специалисту по подбору новостроек, который бесплатно подберет идеальный вариант в рамках заданного бюджета с учетом всех вышеперечисленных факторов.
Если вы планируете в ближайшее время купить квартиру в одной из новостроек Санкт-Петербурга или Ленобласти - обращайтесь ко мне: звоните +7 911 097 63 92 или пишите в Whatsapp.
Желаю успеха в улучшении жилищных условий или в выгодном инвестировании путем приобретения строящейся квартиры в хорошем перспективном ЖК от надежного застройщика
Поделиться статьей